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连云港三维房产GIS系统 创新房地产信息化应用

发布时间:2013.05.30 17:40      来源:超图通讯     作者:史洪芳 汪剑章

      用户轻点鼠标,便能够在虚拟房屋中“自由行走、任意查看”,如一部技术精良的3D电影,将观看者带入“真实”的虚拟场景中。——这便是连云港市房产GIS系统带给人们的感受。
      在房地产交易中,人们希望能像买卖汽车、家电一样,能够看到、拿着实物进行交易。但房屋是不动产,我们不能将其随意移动;而对于尚未建造完成的期房,更是不可能看到房屋真实的样子。人们总是需要付出一定的时间和经济成本,才能一睹房屋风貌。基于SuperMap GIS二三维一体化技术的连云港市房产GIS系统能够十分便捷的满足这一需求。系统基于地图数据搭建房屋三维模型,在虚拟世界中建立“真实的场景”,满足房地产开发商和购房者对于房屋布局及周边环境的展示浏览需求。
      在房地产管理中,连云港房产GIS系统在完善房地产交易、房屋权属登记、资金监管等业务管理的基础上,加大对基础信息和动态信息的归集与整合,进行各类三维数据的综合可视化和融合分析,突破了空间信息在二维平面中单调展示的束缚,为信息判读和空间分析提供了更好的途径,可以为房产行业提供更直观的辅助决策支持。




                                                                           图1  室内场景

传统二维房产系统的不足
      传统房地产信息管理系统利用二维图形方式表示房地产的位置和结构,这种二维表示方式,数据简单,信息含量少,缺乏关联性,其空间表现和分析能力都有很大的局限性。主要体现:
      1. 二维房产将建筑物面呈现在地图上,是真实空间在二维平面的符号化表示,仅能体现房产在地图上的位置和周边的地形地物分布。缺乏立体上的感官体验,无法直观的获取房产在立体上的效果,如与周边建筑物的幢间距与总高比较,采光通风和前后幢的视觉遮档情况等。
      2. 对于楼幢内的户室分布情况,无法通过二维房产进行直观了解,一般需调阅属性信息才能知道层高、总层数等信息;通过打开楼盘表才能知道户室分布,只有通过打开外挂关联的分层分户图数据才能了解以层为单位的户室位置分布。

三维房产平台应用的新篇章
      近年来,随着“数字城市”建设的开展,国内各类商业机构的信息化建设也应全面启动,以配合“数字中国”的长远规划。而在数字城市的建设中,用最先进的和最有效率的三维 GIS作为政府的公共管理平台将使城市数字化建设进入一个全新的、真正的数字城市阶段。在数字城市浪潮中,因为房管部门主管着城市的重要基础建设——房屋,所以数字房产是数字城市建设的重要组成部分。房产三维也必然的成为三维GIS应用重点。 
      按建设部房地产市场信息系统和房地产登记技术规程的要求,连云港在加快完善房地产交易、房屋权属登记、资金监管等业务管理系统的基础上,充分利用房产GIS平台加大对基础信息和动态信息的归集、整合、监测和分析力度,建立以楼盘表为纽带的房地产信息管理系统。实现与房产市场信息系统各子系统、局属各部门管理系统(含物业管理、住房保障、公房管理等房管局所属业务系统)以及规划、国土等涉房应用系统间的无缝集成管理,形成以城市为单位的连云港市房地产市场信息系统和预警预报体系,将为连云港市“数字房管”建设提供各类数据支撑,并推动连云港市向 “智慧港城”快速发展。
      连云港房产GIS系统是根据连云港市房地产管理信息化发展需要提出的,系统基于SuperMap GIS平台开发,是连云港市房地产市场信息管理系统的重要组成部分,也是整个连云港市房地产信息化建设进程中的一个重要环节。相对于传统的二维房产系统,连云港房产GIS系统最大的亮点是建立以楼盘表管理为基础的房产数据存储管理中心,基于SuperMap GIS二三维一体化技术开发三维示范小区,形成“地、数、房”和“图、属、档”一体化的房地产市场信息管理模式。同时,连云港房产GIS系统能够综合房屋、道路等各项信息进行综合查询分析,将在房地产市场评估、房产销售、城市规划、商业选址、消防治安等建设中起到不可估量的作用。

三维房产平台应用领域
      1. 地产规划
      借助系统虚拟现实的构建,政府规划管理者及房地产开发商无须等到房地产规划方案的真正实施,就能先期检验该规划方案的实施效果,即是否能达到社会、经济、生态的最佳综合效益,并且可以对实施效果进行反复修改和选择,最终供决策者制定和规划方案。在楼盘的历史回溯和规划方面,也可以通过对三维房地产空间数据加入时间维的处理可建立四维房地产空间数据库,实现三维房地产的历史回溯和规划的审视。
      另外,在项目完工前,要想让消费者能最真实地体验项目,开发商就可以运用三维虚拟技术,把整个项目呈现于顾客面前。比如项目临近大型体育场馆,这是良好的景观资源。开发商就可以通过虚拟现实技术的应用,从项目的视野去观赏体育场,充分展现身临其境的感觉,这样在项目建设之初就可使大量潜在客户群充分了解到项目的优势亮点,让客户从逼近真实的角度去审视项目,从而大大加快销售进程,取得良好的销售业绩。同样是利用虚拟现实技术,规划设计者、政府决策者以及公众还可以预先身临其境地感受到城市内大型项目建成后的各种效果。




                                                                            图2  电子沙盘

      2. 小区物业管理
      物业管理者依托小区三维虚拟现实景观,形象直观的实现对小区安全管理、绿化管理、楼宇管理、财务收费管理、公共设备管理、人事管理、保安管理、综合管理等功能。
      3.  房产交易和业绩管理
      对房地产开发商而言,企业管理者需要及时了解和管理楼盘的销售流程、日常经营状况,对日常房源、资金、报表管理及对日报表、月报表等数据进行整理统计、分析等,同时也是房地产商与客户交流的主要环节;对政府管理部门而言,政府管理部门需要及时对房地产交易、房地产产权等进行监督和管理,并及时按有关规定审核及管理需要向社会发布的有关信息,收集和处理社会反馈的意见和建议,有利于提高公众参与监督的积极性。应用房产三维系统,可以多方式、方便快捷地查询和浏览城市房地产楼盘的分布情况,以及任意房地产楼盘的位置、相关景观的三维场景图和有关数据资料,包括房地产开发商企业资质、信誉、楼盘情况、楼宇数量、房屋规格、交易情况、物业管理等,并以图文并茂、生动活泼的动态形式表现出来。



图3   楼盘信息查询


      4. 房地产开发商异地营销管理
三维平台和虚拟技术相结合,已经成为异地物业营销的有利助手。目前,越来越多的滨海或风景名胜区楼盘采取异地营销来扩大物业的客户群。对于异地物业营销而言,最重要的就是如何在没有实物的情况下,迅速打动客户,促使他们做出购买决定。在这种物业的异地营销中,传统的展示手段如平面图、表现图、样板房显然都无法将产品所具有的景观魅力加以充分展现,而录影资讯和三维动画则只能展示固定的某一点的景观,而无法使客户切身感受到自身所购物业所具有的景观效果,而虚拟现实技术却可以很好地解决这一问题。在虚拟现实技术支持下的三维楼盘系统中,购房者可以自由行走、任意观看。这无疑突破了传统三维动画被动观察、无法互动的瓶颈,给目标客户带来了难以比拟的真实感与现场感,使他们获得了身临其境的真实感受。




                                                                            图4  室内户型图

发展前景
连云港房产GIS系统的建设从三维GIS技术上为房地产的规划、建设与管理提供了一个全新的技术平台,创新了传统房地产信息化管理与服务模式,能够满足当前各职能部门对智能化房地产管理的要求。在未来几年内,随着房屋、道路、水位、地震、风暴等各项信息数据的不断丰富与完善,连云港房产GIS系统将推进三维GIS技术在城市规划、防灾、抗洪、治安、防爆、消防等方面的深入应用,推动连云港市的信息化发展步伐,对江苏省乃至全国房地产信息化建设起到了示范作用。

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